سوالات حقوقی

فسخ که به آن انحلال ارادی قرارداد نیز گفته می شود، در اصطلاح حقوقی عبارت از پایان دادن حقوقی به قرارداد به وسیله یکی از دو طرف قرارداد یا شخص ثالث است. موضوع فسخ قرارداد، اختصاص به عقود لازم دارد زیرا در عقود جایز هر کدام از طرفین می تواند هر زمان که اراده کند، عقد را بر هم زند. فسخ، انشای یک طرفه انحلال قرارداد و تعهد است و مانند ابراء نوعی ایقاع است یعنی اینکه یک طرف به طور مستقل می تواند حق فسخ خود را اعمال کند؛ بدون اینکه نیازی به رضایت طرف دیگر باشد که به این عمل، ایقاع گفته می شود.

انفساخ، انحلال قهری است؛ بدین معنا که عقد، بدون نیاز به عمل حقوقی اضافی، خود به خود از بین می رود و حق انتخاب برای طرفین یا دادگاه باقی نمی ماند. به این معنا که عقد بدون اراده طرفین منحل می شود.

هر گاه کسی مبادرت به صدور چکی کند که در متن آن قید “امانی بودن” یا “تضمین تخلیه ملک مورد اجاره” را نموده باشد، چک مذکور در ردیف چک مشروط قرار گرفته و مشمول موارد کیفری در قانون صدور چک نخواهد بود.

مالك می‌تواند در صورت استفاده مستأجر مغایر با موضوع قرارداد و بر خلاف توافق، مثلاً انتقال محل اجاره به دیگری، تخریب و صدمه به محل اجاره، عدم پرداخت اجاره بها و همچنین پایان یافتن مدت اجاره در محل مسكونی با مراجعه به شورای حل اختلاف، در باره محل تجاری به دادگاه عمومی حقوقی، دادخواست تخلیه بدهد. به علاوه، مستاجر هم می تواند در مواردی مثل عدم تنظیم قرارداد اجاره یا سند رسمی اجاره (درباره محل اجاره تجاری) و یا خرابی عمده محل اجاره یا مانعی كه از جانب مالك برای استفاده از محل اجاره ایجاد شده و همچنین در صورت انتقال محل اجاره به دیگری بدون در نظر گرفتن منافع و حقوق مستاجر، همچنین عدم بازگرداندن مبلغ رهن، قرض الحسنه یا هر عنوان دیگری كه در هنگام تخلیه باید پس داده شود به مراجع قانونی و قضایی یادشده مراجعه و دادخواهی كند.

شورای حل اختلاف با احراز مالكیت یا ذینفع بودن مؤجر دستور تخلیه را صادر خواهد كرد. اگر مؤجر مبلغی به عنوان رهن از مستاجر دریافت كرده باشد صدور این دستور موكول به واریز آن وجه به صندوق دادگستری است. پس از ابلاغ این دستور توسط مأمورین به مستأجر، او مكلف است ظرف مهلتی معمولاً بین سه تا هفت روز پس از ابلاغ نسبت به تخلیه اقدام كند.

تعمیرات اساسی مانند بنایی و اموری از قبیل نصب آبگرمكن یا شوفاژ بر عهده مالک است. اما مخارجی كه برای حسن استفاده از مورد اجاره است مانند کاغذ دیواری و نورپردازی و هم چنین هزینه های مربوط به شارژ ساختمان بر عهده مستأجر می‌باشد، مگر آنكه در اجاره‌نامه خلاف آن قید شود.

در صورتیکه در قرارداد شرط نشده باشد، مؤجر نمی‌تواند رأساً نسبت به برداشت موارد فوق از مبلغ ودیعه كه نزد اوست اقدام كند، بلكه باید با تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی و مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا، پس از حکم قطعی به دایره اجراء مراجعه تا مطالبات وی از مبلغ ودیعه كسر و مانده آن به مستأجر مسترد شود.

معمولاً مراجعه به مرجع قضایی در این موارد زمانی است که مستأجر با پایان یافتن مهلت قراردادش اقدام به تخلیه ملک نکند‌، لذا در‌صورتی‌که مستأجر با پایان مدت اجاره‌اش اقدام به تخلیه ملک بنماید و بر بدهکار بودن خود نیز اذعان داشته باشد، دیگر مراجعه به مراجع قضایی ضروری نیست اما شما با احتساب اجاره‌های معوقه و سایر هزینه‌ها و کسر آن از مبلغ ودیعه می‌توانید بدون مراجعه به دادگستری مشکل را حل کنید.طبق بند 9 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356، موجر می‌تواند حسب مورد صدورحکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند. دادگاه ضمن‌حکم فسخ اجاره، دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این‌حکم علیه مستأجر یا متصرف اجرا و محل، تخلیه خواهد شد: «در صورتی که مستأجر در مهلت مقرر در ماده 6 این قانون ازپرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطاردفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی که‌اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد) ظرف ده روزقسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد. در این مورد اگر اجاره‌نامه‌ رسمی باشد موجر می‌تواند از دفترخانه یا اجرای ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره‌بها را درخواست نماید.»هر‌گاه پس از صدور اجرائیه، مستأجر اجاره آپارتمان عقب افتاده را تودیع کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف می‌کند ولی موجر می‌تواند به استناد تخلف‌ مستأجر از پرداخت اجاره‌بها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستأجر را بنماید. ‌هر‌گاه اجاره‌نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجر می‌تواند برای تخلیه عین مستأجره و وصول اجاره‌بها به دادگاه مراجعه کند.

در پاسخ باید گفت که این موضوع میان موجر و مستأجر کاملاً توافقی است؛ یعنی آن‌ها در هنگام عقد قرارداد اجاره، بر سر این‌که کدام‌شان شارژ را بپردازند، باید به توافق برسند. بنابراین، اگر به موجب قرارداد، پرداخت هزینه‌های مشترک به عهدة مالک باشد و مالک از پرداخت آن خودداری کند، مستأجر می‌تواند هزینه‌های مزبور را از اجاره‌ای که به موجر می‌پردازد، کم کند. حال اگر این موضوع در زمان تنظیم قرارداد اجاره مورد غفلت قرار بگیرد و معلوم نشده باشد که هزینة شارژ را مستأجر باید بپردازد یا مالک، تکلیف چیست؟ در این مواقع نیز، استدلال می‌شود که چون شارژ جزء هزینه‌هایی است که برای استفاده بهینه از محل سکونت پرداخت می‌شود و البته این مستأجر است که از آب، برق، گاز و تلفن استفاده می‌کند، طبیعتاً او نیز باید هزینه‌های آن را بپردازد. همچنین بهتر آن است که مالک و مستأجر در هنگام توافق، حتماً به مشاور املاک یا هر کس دیگری که تنظیم قرارداد را بر عهده دارد یادآوری کنند که تکلیف پرداخت شارژ ساختمان را مشخص کند تا بعداً با مشکلاتی از این دست مواجه نشوند.اما اگر شما مدیر یک ساختمان مسکونی هستید و با مالک یا مستأجری روبه‌رو شده‌اید که از پرداخت هزینه‌های جاری شانه خالی می‌کند، برای دریافت حق شارژ می‌توانید هم به مستأجر و هم به مالک مراجعه کنید. در ضمن، می‌توانید بر روی تابلوی اعلانات ساختمان درج کنید که فلان واحد بدهکار است تا شاید با این کار، متنبه شود و زودتر تسویه حساب کند.

شخص ورشکسته نمی‌تواند پس از صدور حکم توقف، مالی را اجاره دهد یا مالی را اجاره کند زیرا اداره اموال چنین شخصی با مدیر تصفیه است. این موضوع بدان جهت است که شخص ورشکسته اهلیت قانونی لازم و تصریح‌شده در ماده 211 قانون مدنی را که اشعار می دارد متعاملین باید برای معامله اهلیت داشته باشند، از دست داده است.

اجاره عقدی است که به موجب آن یک طرف، منافع عین مال خود را در برابر اخذ اجرت با دیگری معامله می­کند، به عبارت دیگر مالک مال، منافع مال خود را برای مدتی در قبال دریافت پول یا مال معینی در اختیار طرف قرارداد می­گذارد، بدون اینکه در مالیکت عین مال، تغییری ایجاد شود.